הצעת החוק למען שכירות הוגנת
הצעת החוק למען שכירות הוגנת
פורסם בתאריך:
מאת: גילעד ושדי
עו"ד ומגשר
ח"כ סתיו שפיר יחד עם חבריה חיליק בר ואורלי לוי-אבקסיס השיקו את שדולת שוכרי הדירות לפני מס' חודשים וזאת על מנת לקדם חוק שיפקח על מחירי השכירות, שיקבע מהו נכס הראוי למגורים ויפקח על סעיפי חוזה השכירות. כל זאת במטרה להורדת מחירי השכירות ופיקוח על משכירי הדירות שבמקרים רבים מתעמרים בדייריהם ללא הצדקה.
בעוד החכי"ם הנ"ל עומלים על הצעת החוק השרים לפיד ולבני השיגו דריסת רגל מוקדמת והציגו הצעת חוק משלהם להגנה על שוכרי הדירות. הצעתם מרוככת יותר ואינה כוללת פיקוח ממשי על מחירי השכירות אלא על ריכוך עלייתם.
הצעת החוק של השרים לבני ולפיד מציעה כי כל משכיר דירה לא יוכל להעלות את שכר הדירה ביותר מ 2% בשנה, בנוסף ובלי קשר להעלאה זו לא יוכל המשכיר לבצע שינויים בחוזה השכירות למשך 3 שנים למעט עליית המחיר ב 2% כאמור. זאת אומרת שגם אם יתחלפו השוכרים אחרי שנה אחת בלבד הם יכנסו בנעלי אלו שחתמו על החוזה לפניהם למעט העלייה במחיר כאמור.
בנוסף, החוק מגדיר מהי דירה ראויה למגורים ולפי כך ברת- השכרה. לצורך הבטחת מגורים נאותים ומניעת תופעות של דירות ללא חלון או מטבח. נקבע כי גודל דירה מינימאלי יהיה 26 מ"ר בכל יחידת דיור יהיו פתחי אוורור וחלונות, מטבחון בגודל מסוים, גישה חופשית לדירה, מערכת לאספקת מי שתייה ומים חמים, קיומם של מערכת חשמל ותאורה ועוד.
במסגרת החוק החדש תוגדר מערכת היחסים החוזית בין הצדדים עד כדי התערבות בסעיפים המשפטיים והעסקיים השונים, בהגדרת יחסי שוכר משכיר, את נושא הערבויות, תיקון פגמים בנכס המושכר והסדרת נושא ביטוח דירה, כך שהמשכיר לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם את דמי הביטוח.
למרות הקושי הרב בישום מגוון רחב של חוקים ותקנות בתחום פרוץ עד כה, נוספה לחוק גם סנקציה של פיצוי כספי ללא הוכחת נזק לאלו שיעברו על החוק ולא יעניקו את השירות המתאים לשוכרים.
מס' האזרחים המתגוררים בשכירות בישראל הוא קטן ביחס למדינות ה OECD אך עדיין מדובר במספרים גדולים בעלי כוח אלקטורלי עצום של קרוב ל 30%. אין ספק שחקיקת חוק המגן על ציבור כה רב היא רצויה ונדרשת אך טומנת בחובה לא מעט שיקולים פוליטיים.
אין שוכר תל אביבי שלא יוכל לספר סיפורי בלהות על יחסי שוכר משכיר שחוו בעצמם או שחוו חבריהם, החל משיטוט בחיפוש אחרי דירות שאינן ראויות לגידול בקר, ועד לתנאים דרקוניים בחוזה המטילים את כל האחריות בדירה על השוכר, הפיכת "יום פתוח" לשוק לכל המרבה במחיר ועוד אי אלו סיפורים לא נעימים.
מודל "השוק החופשי" שבו כל ההחלטות והפעולות הכלכליות של פרטים מבוצעות מרצון ולא בכפייה. למונח כמה משמעויות בהקשרים שונים. כמונח כלכלי, על פי הגישה הקלאסית, שוק חופשי הוא שוק שהייצור בו נשלט על ידי היצע וביקוש, כשישנה חתירה הנחשבת "טבעית" ומתמדת של השוק למצב של "שיווי משקל". השוק החופשי משתמש במנגנון המחירים כדי להגיע לשיווי משקל בשוק. ההגדרה הקלאסית למודל זה עומדת בסתירה להצעת החוק אשר מגבילה את התמחור בשוק השכירויות ועלולה ליצור גל של חוסר יציבות בשוק השכירויות. מאידך, יש להזכיר את המתנגדים לכלכלת שוק חופשי הטוענים כי "השוק החופשי" אינו יכול להתקיים ללא השענות על משטר רגולטורי חזק המופעל בידי המדינה וסוכניה השונים.
בל נשכח, כי החוק, שנראה כי נתפר למידותיו של השוכר התל אביבי הממוצע חולש על כל חלקי מדינת ישראל . בישראל ישנם שוכרים רבים שחוק זה יהיה בעוכריהם. יחידים המתגוררים ביחידיות דיור קטנות בנות חדר אחד (שלעיתים קטנות מ 26 מ"ר נטו) אם מבחירה ואם ממצוקה כלכלית יצטרכו להשכיר דירה גדולה יותר ולבטח לשלם עליה יותר.
בעקבות ההתערבות בתנאי המחייה והקביעה מהי דירה ראויה למגורים, דירות רבות אשר אינן מתאימות ואין אפשרות להתאים אותם למגורים פשוט יצאו ממאגר הדירות באותו האזור. דבר שיקטין את כמות הדירות ויעלה את מחירי השכירויות .
כמו כן, הדרישה להתאים יחידות דיור רבות על מנת שתעמודנה בתנאי החוק תדרוש מבעלי הדירות להוציא סכומי כסף על ההתאמה, הוצאות אלו יגולגלו ככל הנראה על השוכרים.
המשקיע הישראלי ממוצע המשקיע את מירב הונו ברכישות נדל"ן יפנה את ממונו לרכישת נכסים מסחריים שאינם נכנסים בגדר החוק. היצע הדירות יקטן והמחירים יאמירו . מי שייהנה מהמהלך הוא השוכר המסחרי/עסקי אליו יפנו המשקיעים את הונם ויגדילו את העצה דבר שיגרום להורדת מחירים כמו כן ייהנו מכך רוכשי הדירות למגורים שייהנו מהגדלת העצה של המשקיעים הנוכחיים.
אין ספק כי היה ראוי שתחום השכירויות יעוגן באיזה שהוא אופן בחוק על מנת להגדיר מהי דירה, מה האמצעים הבסיסיים בהם ניתן לקיים חיים הוגנים בדירה מושכרת. בנוסף, ראוי כי ייקבע בחוק מהם הבטוחות אותם ניתן לדרוש מהשוכר בבואו לחתום על חוזה השכירות וכן מהם התנאים החוזיים הבסיסיים המגינים על השוכר והמשכיר.
למרות הצידוד בחוק המתוכנן ישנם נושאים רבים הנדונים בחוק שהיה ראוי שלא היו נכללים בגדר החוק המעגן את זכויות המשכיר ויחסי הכוחות בין השוכר למשכיר. התערבות ברגל גסה בכוחות השוק עלול להרע את מצבם של שוכרי הדירות לאין שיעור כאשר דירות רבות ייפלטו ממאגר דירות ההשכרה.
במהלך אישור החוק ועד לאישורו צפויה הקפצת מחירים בכל רחבי הארץ, רבים ממשכירי הדירות כבר הודיעו כי יעלו מחירים על מנת לספוג את ההגבלה בחוק המתוכנן.
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך עוסק במקרקעין ,ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
אתר: WWW.VASHDI.CO.IL
